Trường hợp Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất vô hiệu

Câu hỏi:

Ông P.V.L ở Hà Nội có câu hỏi gửi đến văn phòng Luật sư như sau:

Công ty TNHH xây dựng BC khi tiến hành việc giao kết Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, tại thời điểm đó mới đang lập quy hoạch, lập hồ sơ xin phép, chưa được cấp có thẩm quyền cấp phép xây dựng, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Công ty biết rõ điều đó nhưng không thông báo cho ông P.V.L mà đã khẳng định diện tích đất là được phép xây dựng, được phép mua bán và thực hiện hành vi ký kết hợp đồng mua bán.

Tôi xin hỏi, Hợp đồng mua bán nhà ở trên có bị vô hiệu không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Hiệp Thành, câu hỏi của bạn được chuyên gia nghiên cứu và tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Bộ luật Dân sự năm 2015;

1. Nội dung
2. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khoản 1, Điều 168, Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền của người có quyền sử dụng đất:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
2.    a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
3.    b) Đất không có tranh chấp;
4.    c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
5.    d) Trong thời hạn sử dụng đất.
6. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
7. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu khi người bán không có đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng bao gồm: có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất,… Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì mới có hiệu lực pháp luật. Do đó, công ty TNHH BC không đủ điều kiện thực hiện quyền giao kết Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất.

2. Hợp đồng vô hiệu

Như phân tích ở trên, Công ty TNHH xây dựng BC không đó quyền tham gia giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, do đó Công ty TNHH xây dựng BC không có năng lực dân sự để tham gia giao dịch dân sự này theo quy định tại khoản 1 Điều 86 Bộ luật Dân sự năm 2015.

“Điều 86. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân

1. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác…”

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

     a)Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;…”

Về quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Như vậy, hợp đồng mua bán quyền sử dụng bất động sản trên vô hiệu do chủ thể tham gia mua bán nhà ở không có năng lực pháp luật dân sự.